玻璃幕墙维护

一、项目基础概况

项目地址:济南市历下区 CBD 金融产业园 金融中心(22 层甲级写字楼,建成使用 9 年)

委托单位:商业物业管理有限公司

施工单位:山东万行工程管理有限公司

施工周期:总工期 50 个工作日,错峰 + 周末施工,不干扰企业日常办公

核心维修量化工程量(现场勘测精准统计)

• 自爆 / 起雾破损中空 Low-E 幕墙玻璃:8 块(分布 6-18 层外立面,单块尺寸 1.8m×2.6m,均存在高空坠物安全隐患)
• 故障幕墙上悬开启扇:30 扇(全楼办公区开启扇,普遍存在关不严、卡顿、下沉、锁闭失效问题)
• 经 24 小时淋水试验精准定位漏风、漏水点位:30 处(含开启扇胶缝老化、横竖向龙骨胶开裂、层间伸缩缝渗水、排水孔堵塞四类渗漏点位)

二、项目前期勘测与故障成因

原配套五金件老化变形、三元乙丙密封胶条收缩变硬、合页三维调节螺丝松动下沉;

表现为窗户关合缝隙超标 1-3mm,刮风倒灌冷风、雨天渗水,

30 余家入驻企业集中投诉空调能耗高、墙面发霉。

30 处漏风漏雨点位分类明细

• 开启扇四周胶缝老化渗水:16 处
• 幕墙横竖龙骨耐候胶开裂脱层:9 处
• 层间伸缩缝泡沫填充失效:3 处
• 开启扇底部排水孔泥沙堵塞倒灌:2 处

三、分分项标准化施工流程(对应量化工程量)

(一)8 块破损幕墙玻璃更换工序

高空双绳吊板作业,真空吸盘固定旧玻璃,热风枪软化老化密封胶,45° 角刀片完整切割旧胶,双人同步拆除破损玻璃;

清理龙骨粘接面、铲除残余旧胶,填充泡沫棒打底;

工厂定制同规格 Low-E 中空钢化玻璃,进场复检 3C 标识,对位调平固定;

施打白云中性耐候硅酮密封胶,刮平胶缝养护 72 小时,养护完成后逐块做 4 小时淋水防漏测试;

8 块玻璃分 3 批次更换完成,每块完工同步拍摄前后对比存档,物业全程旁站验收。

(二)30 扇开启扇整机维修调试

全部拆除老化失效旧胶条,整扇更换全新三元乙丙耐候胶条;

拆解 30 套传动器、滑撑、多点锁执手,锈蚀、磨损严重的 12 套五金件直接全套更换,剩余 18 套清洁润滑、紧固调节螺丝;

三维可调合页校正下沉窗扇,消除闭合缝隙,统一调试锁点松紧度;

疏通每扇底部排水孔,清理泥沙杂物,确保雨水顺畅排出;

(三)30 处漏风漏水点位防水根治处理

对 30 处渗漏点位逐一标记,彻底铲除开裂、脱层旧密封胶,深度清理粘接基层;

缝隙填充高密度泡沫棒,分层均匀施打耐候密封胶,胶缝宽度≥6mm;

伸缩缝失效点位增设防水卷材附加层,排水孔加装防尘滤网预防再次堵塞;

全点位施工完毕后,联合物业做全域 24 小时持续淋水试验,30 处点位无二次渗水才算合格。

四、施工安全管控

全部高空施工人员持有正规高空作业操作证,全员投保百万高空意外险,每组双人双绳防护,杜绝单人作业;

地面每层设置硬质隔离围挡、安全警示带、专职监护人员,下方人行通道临时封闭;

施工废料统一收纳吊篮内,禁止高空抛洒,每日完工清理外立面与楼下地面;

错峰施工:白天 18:00 后、周六周日全天作业,避开企业上班时段,全程无噪音投诉。

五、完工验收与质保承诺

联合验收:物业工程主管、我方项目负责人、物业客服三方逐点位验收,核对 8 块玻璃、30 扇开启扇、30 处漏水点位全部修复达标,签署正式竣工验收单;

实测效果

• 8 块更换玻璃透光均匀与原幕墙一致、无起雾、无渗水隐患;
• 30 扇开启扇闭合严实,无冷风倒灌,室内空调能耗明显下降;
• 30 处渗漏点位经淋水试验全部根治,企业墙面发霉问题彻底解决;质保标准
• 幕墙玻璃更换质保 2 年;
• 开启扇五金、胶条维修质保 1.5 年;
• 所有防水打胶点位统一质保 5 年;
  质保期内物业报修 24 小时内上门免费返修。

六、甲方物业客户评价

七、服务覆盖地域